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avril 1, 2019

# Prêt immobilier et investissement locatif : comment ça marche ?

Publié par Eric Cadet défiscalisation immobilière

Enfin vous êtes prêt, vous avez décidé de faire le grand saut ! Vous voulez investir, pour défiscaliser en louant le bien et vous accorder ainsi un supplément financier pour votre retraite, ou louer à un membre de votre famille qui n'est pas inclus dans votre foyer fiscal.

En revanche, vous allez emprunter pour réaliser cet investissement, alors prêt immobilier et investissement locatif : comment ça marche ? Quelques points qui vous aideront à y voir clair.

## 1. Emprunter pour investir

C'est plutôt une bonne nouvelle en soi : les banquiers prêtent assez facilement de l'argent pour un investissement immobilier ayant pour but la location du bien. Et ce, même s'il n'y a pas d'apport personnel. En revanche, comme toujours, le taux d'endettement qui sera le vôtre ne doit pas dépasser les 33%.

Lorsqu'on parle de taux d'endettement, il se calcule en revenus nets après impôts.

Cela dit, chacun ayant son mode de calcul voire son barème adapté, il n'est pas inutile de faire la tournée des établissements bancaires avant de prendre sa décision.

Sachant également que parfois votre banque, même si vous en êtes client depuis des lustres, peut s'avérer moins attractive que certaines concurrentes.

## 2. Investir dans le locatif

Ce type de prêt n'a rien de particulier puisqu'il répond aux mêmes critères qu'un prêt immobilier classique. En revanche si vous êtes déjà sous le coup d'un prêt immobilier pour votre résidence principale, votre conseiller va regarder votre dossier à la loupe et scrupuleusement vérifier si vous risquez de dépasser le taux d'endettement de 33%.

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## 3. Votre endettement pondéré par les loyers

Il est bien évident que votre banquier en scrutant vos revenus et vos charges affinera sa réflexion à la fois avec le montant des loyers que vous allez percevoir et le taux de défiscalisation dont vous pourrez bénéficier si vous investissez dans l'immobilier neuf, comme par exemple le Pinel ou le Pinel outre-mer.

Lorsque votre banquier calcule sur les seuls loyers il ne prendra en compte comme revenu que 70% du montant que vous serez amené à percevoir.

Pourquoi ? Parce qu'il inclut toutes les charges inhérentes au bien comme les frais de copropriété ou la taxe foncière. Sachant que celle-ci peut varier, le lieu de l'investissement se doit d'être mûrement réfléchi.

Si vous investissez dans des programmes type Pinel ou Pinel outre-mer qui vous octroient des défiscalisations vous êtes confrontés à des obligations liées à cette achat : plafonnement des loyers, plafonnements des ressources des locataires. Les montant sont fixés chaque année par décret.

## 4. Préférer le taux fixe

Les taux étant encore en janvier 2019 très bas, aux alentours de 1,44 sur 20 ans, il est préférable de partir sur un taux fixe. Le variable n'a d'intérêt que lorsque les taux sont au plus haut, et la tendance d'une hausse rapide ne semble pas être d'actualité.

5. Emprunter pour investir en locatif tout en défiscalisant

Le Pinel outre-mer permet une réduction d'impôt de 23%, 29% ou 32% du montant de l'achat sur 6, 9 ou 12 ans. Celui-ci est plafonné à 300.000 euros.

En contrepartie de cet achat d'un logement neuf, le propriétaire doit le confier à la location à des montants fixés par décret et adaptés aux territoires concernés.

Le plafonnement de niche est à 18000 € en Pinel outre-mer contre 10000€ pour le Pinel en métropole.

Enfin les intérêts de l'emprunt sont déductibles.

Prêt immobilier et investissement locatif : comment ça marche vous demandiez-vous ? Eh bien maintenant que vous avez tous les éléments en main, à vos calculatrices !

Pour autant rien ne vaut de consulter des spécialistes qui sauront répondre à toutes vos questions.

Si vous souhaitez en savoir plus, téléchargez gratuitement notre guide sur les 6 étapes pour investir et défiscaliser dans l'immobilier en tant que particulier.

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Au travers de nos articles, vous découvrirez toute une série de conseils afin d'investir et de défiscaliser à la Réunion sereinement.

En résumé :

- • Les infos sur la marche à suivre étape par étape pour investir et défiscaliser
- • Pourquoi et comment investir à la Réunion même si vous habitez en France
- • Les avantages de défiscaliser en Outre-mer

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