# Tout savoir sur la défiscalisation immobilière à la Réunion

## 1. Pourquoi s'intéresser à la défiscalisation immobilière ?

Vous vous posez sans doute beaucoup de questions sur les dispositifs existants qui permettent de réduire significativement votre imposition sur le revenu.

Pas à pas, vous allez découvrir, comment bien réussir votre investissement en prenant en compte votre situation et votre objectif.

La défiscalisation immobilière est une mesure incitative que l’État met en place afin de pousser les investissements dans ce secteur et développer l’emploi. Cet encouragement prend la forme d’une réduction d’impôt sur une période déterminée.

### 1. Une réduction de votre imposition

Le principe premier de la défiscalisation est de permettre de réduire votre imposition. Il s'agit d'une niche fiscale autorisée par le législateur qui vous offre la possibilité de déduire une partie de votre investissement – en fonction du dispositif – sur votre feuille d'impôts. C'est le seul dispositif légal de l'Etat pour réduire son d'imposition. En échange, en investissant dans la pierre via la défiscalisation, vous participez à votre manière au développement d'une offre de logement en Outre-mer, sur des zones géographiques en besoin.

### 2. Faites gonfler votre épargne

Deuxième élément à prendre en compte, la défiscalisation se positionne également comme une solution d'épargne et vous assure une rente conséquente, tout en vous constituant un patrimoine. Cet investissement à moyen, long terme – compter entre 6 et 12 ans en fonction de votre projet – vous offre alors un allègement non négligeable de votre fiscalité tout en vous dégageant un revenu complémentaire. Un duo doublement gagnant quand on est contribuable !

### 3. Un investissement rentable

La rentabilité est une des clés d'un investissement réussi en défiscalisation pour réduire son imposition. Mais attention, pour profiter de cette rentabilité, vous allez devoir mettre votre bien acheté en location pour profiter de l'avantage fiscal délivré par les services de l'Etat.

Car au-delà du dispositif de défiscalisation, vous allez réaliser un investissement locatif vous permettant d’obtenir un taux de rendement supérieur à ce que peuvent offrir des produits bancaires plus traditionnels. La forte demande locative sur les territoires ultramarins, les taux de crédit historiquement bas ainsi que le prix attractif des biens sur le marché font que le contexte actuel est particulièrement favorable aux investissements via ces dispositifs de défiscalisation.

## 2. Qui est éligible à la défiscalisation immobilière ?

Pour pouvoir bénéficier d’un tel dispositif, vous devez, bien évidemment, répondre à certains critères :

### 1. Payer des impôts

Dans le cadre de la Pinel Outre-mer, vous devez payer des l’impôt sur le revenu en France. Vous pouvez par exemple être étranger et travailler en France. Si vous payez votre impôt en France, vous êtes éligible. En tant que futur investisseur vous devez être assujetti à l'impôt sur le revenu. Sans quoi aucun des dispositifs de défiscalisation immobilière n'a d'intérêt.

### 2. Être une personne physique

Le dispositif Pinel Outre-mer est réservé uniquement aux personnes physiques qui paient des impôts sur le revenu.

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## 3. Comment payer moins d'impôts grâce à la défiscalisation immobilière ?

### Le Pinel Outre-mer est un dispositif de défiscalisation entré en vigueur en 2014. Il a remplacé la loi Duflot et permet d'obtenir une réduction de son imposition au moment de l'acquisition de votre logement neuf. Ce dispositif est plus avantageuse que la Pinel métropole puisqu’il propose des taux de réductions d’impôts plus importants.

#### A. Les principes de la loi

Ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d’impôts pouvant aller de 23 % à 32 % du prix “acte en mains”, c’est à dire le prix du bien incluant les frais de notaire sur votre investissement sur une durée allant de 6 à 12 ans. En revanche, votre investissement est plafonné à 300 000 euros pour le calcul de l’avantage fiscal mais rien n’empêche d’acheter au delà de 300 000 €.

Vous ne pouvez cependant pas investir en défiscalisation dans plus de deux logements par an.

La réduction d'impôt sur votre bien se calcule au m² :

- en fonction du montant de l’investissement
- de la surface habitable
- de la durée de location
- de votre montant d’impôts

et votre bien ne doit pas dépasser 5 500 euros du m². Enfin, élément à prendre en compte avant de vous lancer dans ce type de défiscalisation, le dispositif commence l'année d'achèvement du programme immobilier “sans prorata temporis”(autrement dit, ne tient pas en compte de la proportion du temps écoulé.

Par exemple, même si vous prenez possession du bien au mois de décembre de l’année n-1, votre avantage fiscal s’appliquera à tous les revenus de l’année n-1.

#### B. Le plafonnement des loyers

Dans le cadre d’un investissement immobilier grâce au dispositif Pinel, l’investisseur doit respecter un plafond lorsqu’il fixe le montant du loyer perçu et dû par les locataires du logement en location.

Pour calculer le plafond du loyer Pinel en 2019, il faut appliquer cette formule :

Montant du loyer mensuel : Surface utile X Coefficient Pinel X Barème Pinel

- Surface utile : Surface Habitable + ½ x Surface des Annexes

La surface utile s’obtient en ajoutant la moitié de la surface des annexes (terrasses, balcons, sous-sols, caves, remises, ateliers, vérandas et dans la limite de 9 m², les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré).

- Coefficient multiplicateur Pinel : 0,7 + (19/ Surface Utile)

Ce coefficient est plafonné à la valeur 1,2.

- Barème 2019 Pinel : 10,15 € / m² pour la Réunion qui se situe en Zone B1

Exemple : un appartement Pinel de 60 m² avec une terrasse de 8 m²

1 - Surface utile : 60 m² + ( ½ x 8 m²) = 64 m²

2 - Calcul du coefficient multiplicateur = 0,7 + (19/64) = 0,997

3 - Zone B1 : 10,15 € / m²

4 - Calcul du plafond de loyer = 64 m² x 0,997 x 10,15 €/m² = 647,65 €

#### La niche fiscale est plafonnée à 18 000 euros (contre 10 000 euros en métropole)

- Votre réduction d'imposition peut aller de 23% à 32% en fonction du montant de votre investissement
- Un investissement de 200 000 euros entraîne une économie de 22 000 euros d'impôts supplémentaires
- Votre logement peut être loué à un membre de votre famille

#### C. Les avantages de la Loi Pinel Outre-mer

- La niche fiscale est plafonnée à 18 000 euros (contre 10 000 euros en métropole)
- Votre réduction d'imposition peut aller de 23% à 32% en fonction de la durée de location
- Votre logement peut être loué à un membre de votre famille qui ne fait pas partie de votre foyer fiscal

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#### D. Quelle réduction d'impôt ?

23 %, 29 % ou 32 % : ce sont les taux de réduction offerts par le dispositif Pinel Outre-mer pour vous inciter à investir dans l’immobilier neuf, répartis sur 6, 9 ou 12 ans de manière linéaire.

Pour information, ce même dispositif existe en métropole mais les taux sont bien moins intéressants (12, 18 ou 21%).

#### E. Préparer sa retraite

Ce revenu peut venir conforter vos futurs plans pour la retraite ou assurer une transmission future à vos enfants. Vous pourrez, au choix, continuer de percevoir les rentes locatives par la mise en location de votre bien ou récupérer un capital conséquent en revendant le logement. Votre investissement sera amorti une fois la retraite arrivée et vous permettra de générer une rentrée financière supplémentaire à celle de votre pension de retraite.

#### F. Se constituer un patrimoine

Le dispositif de défiscalisation Pinel Outre-mer vous permet de devenir propriétaire et ce, sans apport. En effet, votre bien va être financé par :

- les loyers perçus
- l’avantage fiscal
- un effort d’épargne à hauteur de vos capacités

C’est l’un des seuls dispositifs permettant de générer de la rentabilité conséquente sans apport de départ.

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#### G. Exemple de défiscalisation avec la loi Pinel

Vous achetez un appartement de 60m² à la Réunion. Vous avez la possibilité de défiscaliser avec des taux allant de 23% à 32% sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Pour un logement de 200 000 euros :

- Votre réduction d’impôt avec un taux de 23% sur 6 ans sera de 46 000 euros (7 666 euros/an).
- Votre réduction d’impôt avec un taux de 29% sur 9 ans sera de 58 000 euros (6 444 euros/an)
- Votre réduction d’impôt avec un taux de 32% sur 12 ans sera de 64 000 euros (5 333 euros/an)

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Le choix du DOM-TOM est primordial dans la réussite de votre défiscalisation immobilière. Focus sur La Réunion.

## 4. Pourquoi choisir d'investir à La Réunion ?

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### 1. Pour le PIB en croissance

Aujourd'hui, La Réunion est un département français d' Outre-mer offrant un taux de croissance du PIB en moyenne de 3% par an depuis 2014 (source) Un record en comparaison au 1% au niveau national. A titre de comparaison, la Martinique enregistrait un taux de croissance de 2,1% en 2014.

### 2. Pour la démographie

Le territoire réunionnais devrait dépasser 1 million d'habitants (852 000 selon le dernier recensement de l'Insee en 2017) à l’horizon 2037 (source). Bien plus que la Martinique et la Guadeloupe réunies (790 000) qui de plus perdent des habitants depuis quelques années.

### 3. Pour la conjoncture

La demande en logement à La Réunion est une réelle opportunité : près de 25 000 ménages réunionnais sont en attente d'un appartement. Notez aussi que le taux de vacance (appartements vides) est un des plus bas de France.

### 4. Pour la rentabilité

Le rendement locatif est estimé à 4% par an, un taux bien au-dessus de l'inflation.

## 5. Nos conseils pour optimiser votre défiscalisation immobilière

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### 1. Bien identifier votre futur bien

Privilégiez les situations stratégiques et agréables des grandes villes. A la Possession par exemple, vous bénéficiez d'une proximité avec les grands axes routiers, commerces et infrastructures. Sa position géographique en fait également un emplacement de choix : à mi chemin entre l'ouest et la capitale de l'île : Saint-Denis, la plus grande cité d’Outre-mer et dans les 20 premières villes françaises.

Vous avez donc accès à un environnement social et environnemental optimal avec un accès à des lieux culturels et de biens structurants comme des hôpitaux, un aéroport international en croissance, et une université.

Intéressez-vous au potentiel de votre logement et du quartier dans lequel vous allez investir tout comme aux futurs projets d'aménagements de la ville. Des projets structurants aux alentours de votre futur appartement défiscalisé seront immanquablement un plus pour que votre bien soit loué dans de bonnes conditions .

### 2. Bien choisir votre futur programme et les atouts de votre bien

Une fois la ville choisie, sélectionnez rigoureusement le logement que vous allez défiscaliser pendant les prochaines années. Il doit être agréable et fonctionnel. Des détails sont également à prendre en compte comme l'orientation ou encore la vue qu'il offre à ses futurs locataires. Pensez-y aussi bien pour la location immédiate de votre appartement, que pour la vente à la fin de votre dispositif de défiscalisation.

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Un conseil : vérifiez également les charges de copropriété du programme immobilier et privilégiez les copropriétés qui resteront “attractives” dans le futur.

### 3. Quel type de bien dois-je choisir pour quel type de locataire ?

Avant de passer par la case défiscalisation, vous allez définir judicieusement la cible de location de votre bien. Cette donnée est importante en tant que futur investisseur. Ne vous lancez pas dans un achat de bien en défiscalisation dont la location se révélerait impossible. Vous perdriez alors tout le bénéfice de votre défiscalisation. Retenez ces critères :

- Pour une ville universitaire, privilégiez un appartement d'une surface réduite (T1 ou T2) recherché par les étudiants. Vous êtes sûr(e) de réussir un bon placement locatif

- Les plus grandes surfaces sont recherchées par les couples avec ou sans enfants. Aujourd'hui, à La Réunion, de nombreux ménages sont à la recherche de T3, trop peu nombreux sur le marché locatif.

- La dernière catégorie concerne les appartements de type T4 ou T5 qui conviennent le plus à des familles. Il vous apportera un meilleur rendement locatif et sera plus facile à revendre, surtout s’il a une terrasse.

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### 4. Eviter les pièges

Avant de passer le cap et de vous lancer, vous devez absolument garder en tête qu'il s'agit d'un investissement conséquent. Il ne s'agit pas seulement de défiscaliser pour défiscaliser en ayant comme ligne de mire une réduction de votre imposition sur le revenu.

Deux critères fondamentaux sont à prendre en compte :

- Bien étudier le bien que l'on vous propose en vue de défiscaliser vos revenus : vous devez défiscaliser pour réduire votre impôt et non pour perdre votre argent.
- Le prix du bien que vous allez acquérir. Il faut comparer, analyser les prix du marché pour éviter de le “surpayer”, comme cela a pu être le cas par le passé. Il s'agit pour vous de ne pas être contraint à la fin de votre défiscalisation, de brader votre appartement en dessous de son prix d’achat.

### 5. Les autres conseils essentiels pour optimiser votre investissement

Au-delà des critères “prix” et “bien”, voici quelques conseils qui peuvent faire la différence :

- Assurez-vous de bien calculer le rendement locatif de votre bien. Ce sera la clé de voûte pour déterminer la rentabilité de votre investissement et donc le succès de votre opération de défiscalisation.

- Visitez le bien que l'on vous propose afin d'éviter les mauvaises surprises. Si vous n’êtes pas sur place, peut être connaissez-vous une personne qui pourrait s’y rendre pour vous ?

- Méfiez-vous également des assurances multisupports non obligatoires - glissées dans votre montage fiscal. Vigilance !

- Bien déclarer sa défiscalisation pour bénéficier de son avantage fiscal.

Pour une défiscalisation en Pinel, vous devez par exemple remplir la déclaration CERFA 2044 EB lors de la première année de défiscalisation. Il vous engage à louer votre bien pendant une durée minimum de six ans. N'oubliez pas également de reporter dans votre déclaration le bilan foncier de l'opération via des formulaires dédiés pour bénéficier des effets de la réduction d'impôt (2044 et 2042).

## 6. Aller plus loin dans votre projet

Même avec des taux extrêmement bas sur les crédits immobiliers, il est toujours aussi difficile de sauter le pas quand il s’agit d'achat immobilier. C’est en effet souvent le projet d'une vie, alors imaginez-vous investir dans la défiscalisation via des dispositifs complexes à appréhender comme le Pinel et le Girardin IS. N'en parlons pas ! Pour éviter les déconvenues, il est fortement recommandé de faire appel à des professionnels qui sauront vous conseiller.

### 1. Faites vous accompagner

Si les chiffres, les investissements ou encore les réductions d'impôts proposés sont attrayants, ils restent difficiles à comprendre dans une logique d'investissement personnel. C'est là qu'intervient un conseiller fiscal et/ou patrimonial ou un consultant en immobilier pour vous accompagner à chaque étape de l'élaboration de projet immobilier neuf en défiscalisation jusqu'à sa finalisation.

Ce spécialiste répondra à toutes vos attentes sur les dispositifs existants, mais surtout analysera au plus juste les dispositifs qui correspondent le mieux à votre profil de contribuable, en fonction de vos objectifs. La réussite d'un investissement en défiscalisation passe par le savoir-faire de ces professionnels reconnus avec un seul but, celui d'optimiser au maximum votre investissement via la loi Pinel Outre-mer.

Ensemble, vous allez établir un profil fiscal et patrimonial qui intégrera vos revenus, votre épargne et impôts.

### 2. Réalisez une simulation et prenez rendez-vous !

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour appréhender au mieux les rouages de la défiscalisation Pinel à la Réunion.

Pour aller plus loin dans votre projet, vous pouvez convenir d'un rendez-vous avec l'un de nos experts qui vous aidera à mettre en place votre projet. Pour ce faire remplissez le formulaire ci-contre :

# Prendre Rendez-vous

Si vous souhaitez faire un premier pas dans votre projet, discuter de votre investissement immobilier avec un expert de l'achat d'immobilier neuf à la Réunion : nous vous accompagnons. Bénéficiez d'un rendez-vous gratuit avec un de nos experts.

Pour cela, c'est simple, remplissez les champs ci-dessous afin de formuler votre demande :

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